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  • Gabriella Felicetti

IMU, come quando e perchè

Il 16 dicembre 2021 i proprietari di prima casa di lusso e di seconda casa sono chiamati al versamento dell’ IMU, imposta municipale unica.



L'Imu è stata introdotta nel marzo del 2011, dal governo Berlusconi nell'ambito della legislazione attuativa del federalismo fiscale e la data di entrata in vigore era fissata per il 2014.


Nel dicembre del 2011 il governo Monti con un decreto legge ne ha anticipato l'entrata in vigore nel 2012 in via sperimentale e nel 2015 a regime. Originariamente la tassa gravava anche sulle abitazioni principali.


Nel corso degli anni, la normativa ha subito modifiche introducendo o togliendo delle esenzioni al pagamento dell'imposta prima prevista.


A partire dal 2014, ad esempio, l'Imu non è dovuta sui cosiddetti beni merce (ovvero i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa alla vendita) e per i fabbricati rurali ad uso strumentale.


Dal 2016 sono esenti dal pagamento dell'Imu anche i terreni agricoli ubicati nei Comuni elencati nella circolare n 9 del Ministero delle Finanze del 14/06/1993. In più sono esentati dal pagamento alcune tipologie di terreni agricoli.


Più recentemente, la legge di bilancio 2020, ha previsto l'esenzione dal pagamento dell'Imu, perché assimilati all'abitazione principale, delle seguenti categorie di immobili:

  • casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli;

  • fabbricati di abitazione civile destinati ad alloggi sociali;

  • unità immobiliari delle cooperative a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari;

  • un solo immobile non locato, posseduto dai soggetti appartenenti alle Forze armate, alle Forze di polizia, al personale dei Vigili del fuoco nonché a quello appartenente alla carriera prefettizia;

  • unità immobiliari delle cooperative a proprietà indivisa destinate a studenti universitari assegnatari, anche in assenza della residenza anagrafica.

L'Imu si paga generalmente in due rate annuali. La scadenza della prima rata o acconto è il 16 giugno, mentre per la seconda rata o saldo la scadenza è il 16 dicembre.


La prima rata si paga sulla base delle aliquote e delle detrazioni dell'anno precedente. Il saldo o seconda rata, con eventuale conguaglio sulla prima rata, deve essere versato sulla base delle aliquote decise dalle relative delibere comunali pubblicate sul sito del Ministero delle Finanze alla data del 28 ottobre. In mancanza di un'opportuna deliberazione si applicano le aliquote dell'anno precedente.


Tecnicamente per calcolare l’IMU, sia che si tratti di prima casa di lusso che di seconda casa, bisogna partire dalla rendita catastale e seguire i seguenti passaggi. Innanzitutto, occorre rivalutare la rendita del 5%, moltiplicare la rendita valutata per il coefficiente di ogni immobile per cui si effettuano i versamenti ed infine, moltiplicare il risultato così ottenuto per le aliquote deliberate da ogni singolo Comune.


Per i terreni agricoli, nonché per quelli non coltivati, la base imponibile è costituita dal reddito dominicale (come risulta al catasto al 1° gennaio dell’anno di imposizione) rivalutato del 25% a cui si applica un coefficiente pari a 135.


Per le aree fabbricabili, la base imponibile è costituita dal valore venale al 1° gennaio dell’anno di imposizione, o a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici. Per determinare il valore venale bisogna tenere conto della zona territoriale di ubicazione, dell’ indice di edificabilità, della destinazione d’uso consentita, degli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, nonché dei prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. Sono i Comuni attraverso un Regolamento comunale a determinare i valori venali in comune commercio.

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