Come opporsi a richieste di pagamento condominiali non dovute

Capita più spesso di quanto si pensi: ci si trasferisce in un nuovo appartamento e, a distanza di mesi, arriva una richiesta di pagamento per spese condominiali pregresse. Ma è sempre legittima? Chi è realmente tenuto a saldare quei debiti? Capire come difendersi da richieste ingiustificate è fondamentale per evitare spiacevoli sorprese.

Quando è possibile opporsi a una richiesta di pagamento

La Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 7489 del 20 marzo 2025, ha chiarito un punto cruciale: il nuovo proprietario può opporsi all’esecuzione forzata se dimostra di non essere responsabile del debito.

Il caso analizzato dai giudici riguarda un condominio della provincia di Genova che aveva deliberato lavori di ristrutturazione nel 2005. Dopo una sentenza del 2009 che obbligava il condominio a saldare l’impresa edile, un appartamento venne venduto nel 2010. Nonostante il cambio di proprietà, il nuovo acquirente fu incluso tra i soggetti chiamati a rispondere del debito. La Cassazione ha però accolto la sua opposizione, riconoscendo il diritto a dimostrare l’estraneità al debito.

Cosa prevede la normativa sui debiti condominiali

L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce che:

• il nuovo proprietario è solidalmente responsabile solo per le spese dell’anno in corso e di quello precedente alla compravendita;

• eventuali azioni legali devono prioritariamente essere rivolte contro i condomini effettivamente morosi;

• il venditore rimane obbligato finché non comunica ufficialmente il trasferimento di proprietà all’amministratore.

In sintesi: chi compra casa può ritrovarsi a rispondere di alcuni debiti condominiali, ma solo entro limiti ben precisi.

Come contestare un debito non dovuto

In presenza di una richiesta di pagamento che si ritiene ingiustificata, si può agire in due modi:

1. Opposizione al precetto: da attivare entro 10 giorni dalla notifica, prima che l’esecuzione forzata inizi.

2. Opposizione all’esecuzione: possibile anche a procedimento avviato, ma prima della vendita dei beni all’asta.

Tuttavia, l’opposizione ha senso solo in presenza di motivazioni solide, come:

• il debito è anteriore alla compravendita;

• il creditore non ha tentato di escutere gli altri morosi;

• vi sono errori nel calcolo degli importi richiesti.

  
  

Come tutelarsi dai debiti altrui

Un tema cruciale, soprattutto per chi vive in condominio, è capire come evitare di dover pagare per le inadempienze altrui. Una delle soluzioni più efficaci consiste nell’inserire nei contratti d’appalto una clausola che imponga al fornitore di agire legalmente solo contro i condomini effettivamente morosi.

La Cassazione, con l’ordinanza n. 19532 del 16 luglio 2024, ha ritenuto legittima questa impostazione, che consente di proteggere i condomini virtuosi già nella fase di emissione del decreto ingiuntivo.

Recupero crediti e sanzioni per i morosi

La riforma del condominio ha introdotto strumenti più incisivi per la tutela degli interessi collettivi. Oggi, se un condomino non paga, l’amministratore può sospendergli i servizi comuni a uso esclusivo (come campi da tennis, piscina, o persino acqua e gas, se intestati al condominio).

In casi estremi, si può arrivare anche al pignoramento dell’immobile del moroso, senza limiti particolari legati all’entità del debito.

Chi paga se un condomino è moroso?

Se il creditore non riesce a recuperare il proprio credito da chi è inadempiente, può rivalersi sugli altri condomini in regola. In mancanza di una clausola di tutela nel contratto d’appalto, quindi, il rischio è che i condomini puntuali debbano sobbarcarsi anche la quota di chi non ha pagato.

Una ragione in più per prestare attenzione alle delibere assembleari e verificare con cura la situazione finanziaria del condominio prima di acquistare un immobile.

Il supporto di Sarpi Immobiliare

Affrontare queste situazioni senza le giuste competenze può portare a errori costosi. Noi di Sarpi Immobiliare siamo al fianco dei nostri clienti non solo nella compravendita, ma anche nella verifica documentale e nella consulenza legale legata alla vita condominiale.Se stai acquistando casa e vuoi evitare brutte sorprese, o se ti trovi alle prese con una richiesta di pagamento ingiusta, passa a trovarci: sapremo come aiutarti a tutelare i tuoi diritti e goderti il futuro, senza pensieri.