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  • Federico Panni

Cosa bisogna sapere prima di affittare casa

Aggiornamento: nov 15

Spesso ci si chiede come affittare il proprio appartamento, sia questo un bene di famiglia o un immobile acquistato proprio per essere locato. Il mondo degli affitti non è semplice e, se ci si avvicina a questo mondo senza conoscerne le regole, si può rischiare di incorrere in sanzioni. Scopriamo insieme tutto quello che c’è da sapere!



Quali aspetti considerare prima di affittare?


Prima di affittare è fondamentale verificare che l’immobile sia agibile e dotato di tutti i comfort necessari per essere locato al giusto prezzo.


Ecco alcuni parametri da tenere in considerazione:

  • Il prezzo di affitto non corrisponde al tuo reale guadagno: bisogna infatti considerare le tasse sulla locazione che variano a seconda della tipologia di affitto: a breve o a lungo termine.

  • Per affittare un appartamento da soli è necessario considerare anche tutti gli adempimenti burocratici che sono previsti dalla Legge;

  • È fondamentale scegliere il tipo di contratto di locazione che meglio si adatta alle proprie necessità, nonché alla posizione in cui si trova l’immobile e al mercato di riferimento.

Inoltre, prima di mettere in affitto una casa, bisogna assicurarsi che:

  • Gli impianti (idraulico ed elettrico) siano a norma. Ricordiamo che l’appartamento deve avere anche l’APE (attestato di prestazione energetica), obbligatorio per le locazioni ormai da qualche anno.

  • Gli eventuali elettrodomestici forniti in dotazione siano funzionanti e non arrechino potenziali danni agli inquilini;

  • L’appartamento sia libero di ipoteche, pignoramenti e che non sia segnalato in nessuna cartella Equitalia.

Insomma, affittare un appartamento sembra un gioco da ragazzi, ma affittare casa richiede una grande organizzazione, rivelandosi spesso un vero e proprio lavoro.


Tipologie di contratti

Il contratto d'affitto può rientrare in una delle seguenti casistiche:

  • contratto d’affitto 4 + 4 a canone libero;

  • contratto d’affitto 3 + 2 a canone concordato, senza o con cedolare secca;

  • contratto d’affitto transitorio stipulato con studenti o lavoratori in trasferta;

  • contratto di locazione a uso foresteria.

È opportuno ricordare che ogni contratto per affittare casa deve essere registrato solo nel caso in cui la locazione superi il periodo di 1 mese. Secondo quanto previsto dalla legge, la registrazione del contratto deve essere eseguita dai proprietari dell’immobile presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula del contratto stesso. Inoltre, tra gli adempimenti ai quali fare seguito è necessario che il proprietario di casa invii (tramite raccomandata A/R o pec) il contratto di locazione - entro 60 giorni dalla data della stipula - sia all’affittuario, sia all’amministratore di condominio.


Quanto costa affittare un appartamento?


Al di là degli adempimenti burocratici è opportuno tenere presente che affittare un appartamento comporta anche dei costi che la proprietà deve sostenere e che vengono sottratti dal canone che viene corrisposto dagli affittuari. Tra le spese da corrispondere ci sono:

  • Imposta di bollo: l’importo si aggira intorno ai 16€ ogni 100 righe di contratto (cioè 4 pagine).

  • Imposta di registro: pari al 2% sul canone annuo del contratto di affitto. Questa imposta viene suddivisa equamente tra l’affittuario e l’inquilino.

  • Eventuali commissioni: bisogna considerare che per mettere in affitto casa spesso è necessario l’aiuto di un intermediario o di un’agenzia immobiliare che si occupino di trovare gli affittuari (soprattutto in periodo di alta stagione).


Quante tasse si pagano su un affitto?


Il contratto di locazione breve (cioè quello che non supera la durata di 30 giorni) viene sottoposto al regime della cedolare secca. In questo caso il proprietario di casa corrisponde l’imposta sostitutiva con un’aliquota del 21%, indicando la scelta della cedolare secca nel quadro dei redditi fondiari, all’interno della dichiarazione Irpef. Sui canoni di affitto con regime a tassazione ordinaria - accordi di locazione con durata di quattro anni rinnovabili per altri quattro automaticamente alla scadenza - la tassazione IRPEF è applicata al 95% dei canoni percepiti per la locazione.


Come affittare la propria casa ai turisti?


Se ti stai chiedendo come affittare un appartamento ai turisti, la risposta è facile: puoi metterti in contatto con un’agenzia immobiliare qualificata o registrare il tuo appartamento su uno dei siti di affitti a breve termine o a lungo termine che ti permettano di intercettare coloro che si recano nel nostro Paese per poco tempo. Questo genere di affitto dura meno di 30 giorni e per questo, c’è un regime di tassazione agevolata.

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