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  • Marco Quargnal

Le crisi nell’immobiliare nell’ultima metà di secolo

In un periodo di crisi, risulta importante analizzare le crisi precedenti per scovare possibili analogie e similitudini. Nell’ultima metà di secolo si sono registrate 3 crisi principali, che hanno influenzato anche il mercato immobiliare. Nel corso dell’articolo andremo ad analizzare le caratteristiche principali di queste crisi.



Come si può vedere dal grafico presentato, le crisi che hanno colpito il pianeta negli ultimi 40 anni hanno impattato fortemente il mercato immobiliare, terminando un ciclo di crescita ed aprendo nuovi scenari di contrazione:


· 1980, crisi energetica e conseguente recessione economica


· 1992, Il fallimento delle savingbank e lo scandalo di tangentopoli


· 2007, la crisi dei mutui subprime in America e conseguente crisi finanziaria globale.


Si evidenziano inoltre altri fenomeni di minore entità, in grado comunque di creare uno shock nel mercato immobiliare globale (es. attentato torri gemelle o altre epidemie), senza però riuscire ad invertire la tendenza.


La crisi del 1992 iniziata nel II trimestre dello stesso anno ha visto una breve recessione durata sei trimestri. Il PIL scese nel complesso di quasi il 2% in termini reali.



Questa crisi ha interessato solo un limitato numero di paesi con problematiche specifiche.

In Italia ha portato ad un crollo repentino del prodotto interno lordo, causato dalla contrazione dei consumi privati, dall’aumento della spesa pubblica e dal calo degli investimenti.


L’economia italiana riesce a recuperare quanto perso durante questa recessione in soli 2 trimestri.

Nel II trimestre del 1994 infatti, il PIL in termini reali era già tornato ad un livello superiore a quello del I trimestre del 1992, per poi crescere di ulteriori due punti percentuali nei due periodi successivi.


Anche dal punto di vista del mercato immobiliare questa crisi è stata veloce, mostrando i classici tratti di una crisi a “V”, impattando in maniera particolare il valore degli immobili piuttosto che il volume di compravendite nazionali.


Nel 2007 la crisi americana dei mutui subprime si riversa in Europa rendendo le banche molto più caute nell’erogazione di mutui, portando ad una contrazione della possibilità di spesa nel mercato immobiliare e di conseguenza alla riduzione delle compravendite (-4,6%) e dei prezzi immobiliari (-1%).



Nel 2008 le transazioni immobiliari diminuiscono di un ulteriore 15%, sancendo il pieno ingresso nella crisi.

È però nel 2012 che il mercato immobiliare italiano subisce il tracollo: in un solo anno si registra un -10,2% dei prezzi e -25,8% per le compravendite.

Come già visto anche in precedenza, il 2013 segna l’anno peggiore con il picco minimo di transazioni. È solo dal 2014, grazie all'immissione di liquidità da parte della Bce attraverso il Quantitative Easing, che si inizia ad invertire il trend, e comincia una risalita del mercato immobiliare.

Queste due crisi appena descritte riportano caratteristiche tra loro opposte:

La prima (1992) ha mostrato una veloce discesa ed una altrettanto veloce risalita, è stata causata da eventi “esterni” al sistema produttivo (speculazioni finanziarie e contestuale scandalo di tangentopoli) ed è rimasta circoscritta a pochi paesi.

Il sistema produttivo quindi, sano a prescindere dagli eventi esterni, ha saputo riprendersi velocemente, riportando il PIL ai livelli pre-crisi in pochi trimestri.

La crisi del 2008 invece è stata una crisi “lenta” e durata di più di un decennio dovuta ad un fallimento del sistema economico, in seguito bancario ed infine della produzione. Questa crisi ha avuto carattere globale e non essendo stata causata da un singolo evento ma dall’inefficienza del sistema economico, ha reso impossibile al sistema produttivo risollevare i paesi colpiti velocemente.

Lo shock del mercato che ci troviamo ad affrontare presenta caratteristiche appartenenti ad entrambe le recessioni analizzate:

  • dal 2008 rintracciamo la sua dimensione globale e l’inefficienza del sistema economico, con sempre più dannose conseguenze se i governi non attueranno velocemente misure in grado di fronteggiare la situazione.

  • dal 1992 la natura di evento “esterno” al sistema produttivo ed il rapido crollo della produzione, nonché il futuro post crisi che più verosimilmente riporterà una ripresa rapida.


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