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  • Gabriella Felicetti

Acquisto di una casa: sogno e tasse, quali e quando

Aggiornamento: 6 dic 2021

Trovare casa e comperarla è una grande emozione. Pensare come ristrutturarla, arredarla e personalizzarla è la parte magica dell’acquisto, affrontarne i costi è sicuramente la parte prosaica. Purtroppo spesso la confusione dell’acquirente rispetto alle diverse imposte che gravano sull’acquisto, non lo rendono tranquillo. È invece opportuno che nel momento della decisione l’acquirente abbia chiarezza anche su questo item.



Sicuramente quello che come compratori possiamo fare è arrivare preparati al rogito, con una conoscenza sulle imposte che per legge ci troveremo a pagare. Come disse Primo Levi “ se comprendere è impossibile, conoscere è necessario.”


Per il regime fiscale italiano le tasse per l’acquisto di un immobile sono:

  • l’IVA

  • l’imposta di registro per la registrazione dell'atto presso l’Agenzia delle Entrate;

  • l’imposta catastale per espletare le volture catastali per il trasferimento dell’immobile;

  • l’imposta ipotecaria per la richiesta della trascrizione degli atti formali della compravendita;

  • l’imposta di bollo, la tassa ipotecaria e la voltura catastale la dove dovute.

Le imposte sono applicate in modo differente a seconda che l’acquisto sia di una prima o di una seconda casa o che l’immobile sia acquistato da un privato o da un’impresa di costruzione o di ristrutturazione.


Ma andiamo con ordine, il compratore su questo argomento deve avere le idee chiare per conoscere con esattezza quali saranno i costi che lo attendono.


Schematicamente, analizziamo i casi:


Se si tratta di acquisto di una 1°casa e il venditore è un privato, i costi saranno:

  • IVA esente;

  • IMPOSTA DI REGISTRO = 2% del valore dell’immobile. Se l’immobile non è una 1 casa l’imposta sale al 9%;

  • IMPOSTA CATASTALE e IMPOSTA IPOTECARIA = 50 euro;

  • IMPOSTA DI BOLLO, VOLTURA CATASTALE e TASSA IPOTECARIA esenti.


Se si tratta di acquisto di una 1° casa o di un immobile diverso dalla 1°casa e il venditore è un’ impresa costruttrice o di ristrutturazione e si acquista la casa entro 5 anni dalla fine dei lavori, i costi saranno:

IVA al 4% nel caso di 1° casa, 10% per immobile abitativo diverso dalla 1° casa, 22% per immobile abitativo di lusso non 1° casa:

  • IMPOSTA DI REGISTRO, IMPOSTA CATASTALE e IMPOSTA IPOTECARIA = 200 euro:

  • IMPOSTA DI BOLLO = 230 euro;

  • VOLTURA CATASTALE = 35 euro;

  • TASSA IPOTECARIA = 55 euro.


Se si tratta di acquisto di una casa (sia 1° casa che no) e il venditore è un’impresa costruttrice o di ristrutturazione e la casa viene acquistata entro 5 anni dalla fine dei lavori e vi è l’opzione in atto per l’applicazione dell’IVA, i costi saranno:


  • IVA = 4% nel caso di 1° casa e al 10% per immobile abitativo non 1° casa;

  • IMPOSTA DI REGISTRO, IMPOSTA CATASTALE e IMPOSTA IPOTECARIA = 200 euro;

  • IMPOSTA DI BOLLO = 230 euro;

  • VOLTURA CATASTALE = 35 euro;

  • TASSA IPOTECARIA = 55 euro.


Se l’acquisto è relativo ad un immobile abitativo (non 1°casa), non vi e’ differenza di imposte tra acquisto da un privato o da un’ impresa costruttrice o ristrutturatrice dopo oltre 5 anni dalla fine dei lavori. In questo caso i costi saranno:

  • IVA esente;

  • IMPOSTA DI REGISTRO = 9%;

  • IMPOSTA CATASTALE e IMPOSTA IPOTECARIA = 50 euro;

  • IMPOSTA DI BOLLO, VOLTURA CATASTALE e TASSA IPOTECARIA esenti.


E se chi vende è invece un’impresa che non ha costruito l’immobile, quale sarà la tassazione?


Al di là delle ragioni che hanno determinato il diverso trattamento fiscale fra la cessione dell’immobile abitativo da parte del costruttore o quella effettuata dal non costruttore, ci limitiamo a riassumere brevemente la norma.


L'impresa che ha costruito un appartamento e lo cede a un privato, nei primi 5 anni vende inevitabilmente in IVA e quindi con le tasse calcolate sull'intero prezzo e non sulla rendita catastale. Trascorsi i 5 anni l'impresa può scegliere se restare in regime IVA, con apposita opzione da dichiarare in atto o se portare a tassazione l'atto con il più favorevole (per l'acquirente) regime fiscale del non costruttore.


Se l’acquisto è relativo a una 1° casa, venduta da un’impresa non costruttrice, i costi saranno:

  • IVA esente;

  • IMPOSTA DI REGISTRO = 2% (sale al 9% in caso di fabbricato abitativo non strumentale per natura);

  • IMPOSTA CATASTALE e IMPOSTA IPOTECARIA = 50 euro;

  • IMPOSTA DI BOLLO, VOLTURA CATASTALE e TASSA IPOTECARIA esenti.


Se l’acquisto è relativo ad un fabbricato abitativo non strumentale per natura, venduto da un’impresa non costruttrice, senza esercizio di opzione IVA, i costi saranno:

  • IVA esente;

  • IMPOSTA DI REGISTRO = 200 euro;

  • IMPOSTA CATASTALE = 3%;

  • IMPOSTA IPOTECARIA = 1%;

  • IMPOSTA DI BOLLO = 230 euro;

  • VOLTURA CATASTALE = 35 euro;

  • TASSA IPOTECARIA = 55 euro.


Ma qual’è il valore sul quale vengono calcolate le imposte?


Per le compravendite esenti da Iva che riguardano unità abitative e relative pertinenze a favore di privati, la base imponibile è il valore catastale. Nel caso di compravendita di abitazioni gravate da Iva, di acquirente non privato, l’imponibile è costituito dal prezzo della compravendita.


Forse ora è tutto un pò più chiaro, anche se come in tutte le cose, quando si è inesperti, la probabilità di fare scelte sbagliate che facciano perdere soldi e tempo è altissima, è quindi opportuno affidarsi ad esperti del settore. Gli uomini e le donne di SARPI Immobiliare sono sempre pronti ad ascoltare i tuoi bisogni e a trovare insieme a te la soluzione migliore.

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