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  • Giovanni Pezzotta

Agevolazioni prima casa all'asta, tutto sui termini per trasferire la residenza

Le aste immobiliari offrono ottime opportunità di risparmio sul prezzo di un’abitazione e godono anche delle agevolazioni prima casa. Vediamo quello che c’è da sapere sui tempi da rispettare per il cambio di residenza.


In linea generale, è previsto che per godere dei benefici fiscali ci siano 18 mesi di tempo entro cui spostare la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato all’asta come prima casa. Tuttavia, viene anche specificato che tale termine deve conciliarsi con le particolarità delle procedure di assegnazione degli immobili venduti all’asta.


Acquisto prima casa all’asta

Se al momento dell’acquisto della prima casa all’asta (e quindi dell’assegnazione della stessa) tale immobile sia ancora occupato dal precedente proprietario, che è anche il debitore sottoposto ad esecuzione immobiliare, in linea teorica non si presentano particolari problemi, considerando che, con il provvedimento giudiziario di assegnazione e avendo versato la somma stabilita, il vincitore dell’asta diventerà a tutti gli effetti il nuovo proprietario dell’immobile.

Spesso, però, i tempi della procedura di vendita giudiziaria, purtroppo non prevedibili in anticipo, possono contribuire a rallentare il cambio di residenza con il rischio di perdere le agevolazioni prima casa. Per questo la giurisprudenza tiene conto di queste situazioni incolpevoli per l’acquirente che, riuscendo a dimostrare un’ipotesi di forza maggiore, può annullare la decadenza dal beneficio dichiarata dall’Agenzia delle Entrate, mantenendo di fatto le agevolazioni fiscali.

Agevolazioni prima casa all’asta


Nel dettaglio insomma, le agevolazioni prima casa si traducono nell’abbattimento dell’imposta di registro all’aliquota del 2%, rispetto a quella ordinaria del 9% (se si compra dall’impresa costruttrice, l’Iva è al 4% anziché al 10%). Tali agevolazioni sono riconosciute, come detto, anche per gli immobili all’asta.

L’unica differenza con le normali compravendite che avvengono con rogito notarile sta nel fatto che la procedura di vendita prevede l’aggiudicazione del bene al miglior offerente e la base imponibile è rappresentata dal prezzo pagato, anziché dal valore commerciale o catastale dell’immobile.

Nel dettaglio, una sentenza della Commissione tributaria del Lazio ha stabilito che il contribuente che non trasferisce la residenza entro il termine di 18 mesi dall’acquisto non perde le agevolazioni sulla prima casa nel caso in cui l’immobile acquistato all’asta sia rimasto occupato, ormai senza più averne titolo, dal debitore sottoposto ad esecuzione.

I termini per il cambio di residenza da parte dell’acquirente che vuole accedere alle agevolazioni prima casa, quindi, non decorrono dalla data di aggiudicazione, ma da quella successiva di registrazione del decreto di assegnazione dell’immobile. Il fatto che al momento dell’assegnazione l’appartamento sia occupato, senza più valido titolo, dal debitore esecutato costituisce un caso di forza maggiore, inevitabile da parte dell’acquirente.

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