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  • Marta Suardi

Come faccio ad avere una valutazione immobiliare


La conclusione di una compravendita immobiliare è un processo

impegnativo e si compone di numerosi step. Da dove iniziare?


Uno dei primi passaggi è senza dubbio quello della valutazione immobiliare.

Di che cosa si tratta? E soprattutto come valutare un immobile in modo corretto?

Vediamo tutti i criteri fondamentali, ricordando che, per una valutazione corretta e

competente, è sempre meglio rivolgersi a un professionista esperto e qualificato.






Parlando di valutazione di una casa dobbiamo innanzitutto introdurre il concetto di coefficienti di merito, anche più comunemente chiamati criteri di criteri di valutazione di un immobile.


Questi, moltiplicati per la quotazione al mq e per la superficie commerciale, restituiscono il valore di mercato di un immobile.


Valore di mercato dell’immobile = Superficie commerciale x

Quotazione al metro quadro x Coefficienti di merito


All’interno di questa formula, la superficie commerciale è il parametro di mercato oggettivo al quale attenersi per le valutazioni immobiliari, mentre le quotazioni al metro quadro si riferiscono ai

valori dell’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio).


Il calcolo più complesso riguarda invece proprio i coefficienti di merito. Questi, in poche parole, non sono altro che maggiorazioni o diminuzioni del valore dell’immobile in base alle sue caratteristiche

principali: questo, perché sul mercato immobiliare sono più gettonate le case con determinate caratteristiche rispetto ad altre, come una vista prestigiosa o impianti più moderni.


Vediamo nel dettaglio quali sono i coefficienti di merito che incidono

sulla valutazione degli immobili.


Stato Locativo: questo parametro indica la presenza o meno di un contratto d’affitto legato all’immobile, considerando i relativi vincoli. Secondo questo criterio le abitazioni vengono classificate in abitazioni libere, le abitazioni locate a canone libero e le abitazioni locate stagionalmente. Naturalmente, le abitazioni libere avranno più valore rispetto a quelle soggette a qualche tipo di vincolo di locazione. (Coefficiente: da -5% a 100%)


• Piano: le abitazioni più apprezzate sono quelle a partire dal terzo piano in su, ma solo se nell’edificio è presente l’ascensore. (Coefficiente: da -30% a +20%)


• Stato di conservazione: inutile chiederlo: è meglio un immobile completamente da ristrutturare o uno

di nuova costruzione? (Coefficiente: da -10% a +20%)


• Luminosità: se in una casa entra luce naturale per la maggior parte della giornata, questa caratteristica aumenta di gran lunga il valore dell’abitazione. (Coefficiente: da -5% a +10%)


Vista: C’è una bella differenza tra un immobile che si affaccia su un paesaggio panoramico e uno che si affaccia su una corte interna o su un giardino comunale. (Coefficiente: da -10% a +10%)


Edificio: Un edificio costruito negli anni 70 può certamente accrescere il valore di un appartamento, ma solo se mantenuto in un ottimo stato. (Coefficiente: da -15% a +10%)


Riscaldamento: Storcere il naso davanti a un impianto di riscaldamento centralizzato è comprensibile, specialmente se non si ha autonomia nella gestione dei propri consumi.

Ecco perché un immobile con impianto di riscaldamento autonomo può far guadagnare nella valutazione della casa fino a 5 punti percentuali. (Coefficiente da -5% a 5%)


Attraverso l’analisi di questi coefficienti di merito è quindi possibile

andare a determinare un valore di mercato di un immobile.



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