Vendere casa con irregolarità edilizie: cosa cambia con il Decreto Salva Casa

Vendere un'abitazione che presenta irregolarità edilizie può comportare difficoltà nella trattativa, ritardi nella stipula del rogito e problemi nell'accesso al mutuo da parte dell'acquirente.

Il Decreto Salva Casa, introdotto con il decreto-legge 69/2024 e convertito nella legge 105/2024, ha modificato diverse disposizioni del Testo Unico dell'Edilizia, semplificando il trattamento di determinate difformità.

Le nuove regole possono facilitare alcune operazioni immobiliari, ma non eliminano la necessità di verificare la regolarità dell'immobile. Non tutte le irregolarità possono essere sanate e non ogni difformità impedisce automaticamente la vendita.

Quali irregolarità possono essere tollerate?

Una difformità edilizia si verifica quando lo stato effettivo di un immobile non corrisponde, in tutto o in parte, a quanto autorizzato dai titoli edilizi.

Può trattarsi di modifiche alla distribuzione degli spazi, aperture realizzate diversamente dal progetto o variazioni dimensionali.

Il Decreto Salva Casa è intervenuto soprattutto sulle tolleranze costruttive ed esecutive, ampliando le possibilità di riconoscere determinate differenze come non costituenti violazioni edilizie.

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, la normativa prevede soglie di tolleranza costruttiva comprese tra il 2% e il 6%, differenziate in funzione della superficie utile dell'unità immobiliare.

Le percentuali non rappresentano però una possibilità indiscriminata di ampliare gli immobili: devono essere rispettati i requisiti e le condizioni stabiliti dall'articolo 34-bis del DPR 380/2001, comprese le disposizioni applicabili agli immobili sottoposti a vincoli.

La valutazione richiede l'intervento di un tecnico abilitato, che deve ricostruire la situazione autorizzata e verificare se la difformità rientri effettivamente nelle tolleranze previste.

Le nuove procedure di regolarizzazione

Una delle principali novità riguarda l'articolo 36-bis del Testo Unico dell'Edilizia, che disciplina l'accertamento di conformità per alcune difformità parziali, variazioni essenziali e altre fattispecie espressamente previste dalla legge.

Per questi interventi è stato introdotto un regime che distingue la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda dal rispetto dei requisiti edilizi applicabili al momento della realizzazione.

La regolarizzazione può richiedere la presentazione di un'istanza o di una segnalazione certificata, il pagamento delle somme previste dalla normativa e, quando necessario, l'esecuzione di interventi correttivi.

Il Decreto Salva Casa non costituisce quindi un condono edilizio generalizzato.

Gli abusi che non rientrano nelle procedure agevolate continuano a essere disciplinati dalle altre disposizioni del Testo Unico dell'Edilizia.

Le linee guida pubblicate dal Ministero delle Infrastrutture nel gennaio 2025 hanno fornito ulteriori indicazioni per l'applicazione delle nuove regole. https://www.mit.gov.it/node/20311

Conformità urbanistica e catastale: due controlli differenti

Prima di mettere in vendita un immobile è fondamentale verificare la corrispondenza tra lo stato reale dell'abitazione, i titoli edilizi e la documentazione catastale.

La conformità urbanistico-edilizia e la conformità catastale non coincidono.

La prima riguarda la legittimità dell'immobile rispetto alla documentazione edilizia e alla normativa applicabile. La seconda attiene alla corrispondenza tra la situazione effettiva dell'unità immobiliare e i dati e le planimetrie registrati in Catasto.

Una planimetria catastale aggiornata non dimostra, da sola, che tutte le modifiche siano state regolarmente autorizzate.

Negli atti di compravendita sono inoltre previste specifiche dichiarazioni relative ai dati e alla conformità catastale, come chiarito anche dall'Agenzia delle Entrate. https://www1.agenziaentrate.gov.it/web_app_entrate/guida_acquisto_casa.html

Per individuare eventuali criticità è opportuno acquisire preventivamente la documentazione disponibile e affidare a un professionista una verifica dello stato legittimo dell'immobile.

Si può vendere una casa con difformità edilizie?

La presenza di un'irregolarità non comporta necessariamente l'impossibilità di vendere l'immobile.

Come chiarito dal Consiglio Nazionale del Notariato, alcune difformità minori non rendono il bene incommerciabile. Occorre tuttavia distinguere la validità formale dell'atto dalla regolarità sostanziale dell'edificio e dalle eventuali responsabilità delle parti.

La situazione deve essere valutata considerando la natura dell'abuso, i titoli edilizi esistenti, le dichiarazioni richieste dalla legge e le condizioni eventualmente previste dalla banca che finanzia l'acquisto.

Per il venditore, verificare la documentazione prima di pubblicare l'annuncio permette di individuare le problematiche e stimare costi e tempi di un'eventuale regolarizzazione.

Per l'acquirente, conoscere preventivamente le difformità consente di valutare consapevolmente i rischi dell'operazione.

Se sono necessari interventi o procedure amministrative, è importante definire già nella trattativa, e successivamente nel contratto preliminare, chi dovrà occuparsene, con quali costi e secondo quali tempistiche.

La regolarità documentale tutela il valore dell'immobile

Il Decreto Salva Casa offre nuove possibilità per affrontare alcune criticità che possono complicare la commercializzazione delle abitazioni.

La semplificazione normativa, tuttavia, non sostituisce le verifiche tecniche né garantisce la regolarizzazione di qualsiasi intervento.

Per chi intende vendere, la strategia più efficace consiste nel verificare preventivamente lo stato urbanistico e catastale dell'immobile, individuando eventuali difformità prima di assumere impegni contrattuali.

Una documentazione chiara e verificata riduce il rischio di contestazioni e ritardi, favorisce una trattativa trasparente e contribuisce a rendere la compravendita più sicura per entrambe le parti.

Fonti e approfondimenti:

Normattiva — DPR 380/2001, testo vigente: https://www.normattiva.it/eli/id/2001/10/20/001G0429/CONSOLIDATED/20261006

Ministero delle Infrastrutture — Linee guida sul Decreto Salva Casa: https://www.mit.gov.it/node/20311

Consiglio Nazionale del Notariato — Lo stato legittimo degli immobili: https://www.notariato.it/it/ufficio_studi/studio-n-225-2024-p-lo-stato-legittimo-degli-immobili-dopo-il-c-d-decreto-salva-casa/

Agenzia delle Entrate — Guida all'acquisto della casa: https://www1.agenziaentrate.gov.it/web_app_entrate/guida_acquisto_casa.html