Come scegliere il mutuo migliore per comprare casa?

Devi comprare casa e necessiti di un mutuo ma non sai come sceglierlo?

Lo scopo è quello di trovare la Banca che ti offra le condizioni più vantaggiose e che garantisca un tasso di interesse adeguato. Quanto più basso è il tasso, quanto più bassa sarà la rata.

Ecco alcuni punti fondamentali che ti potranno aiutare ad effettuare una scelta ponderata.

1) Cos’è il TAEG ?

Il dato più importante che si deve tenere in considerazione per capire qual è il vero costo del mutuo è il TAEG, ovvero il tasso annuo effettivo globale. Questo infatti rappresenta il valore, espresso in percentuale sull’importo chiesto, di tutti gli oneri da pagare annualmente sul prestito, comprensivo anche del costo del denaro. Al suo interno oltre agli interessi infatti, sono incluse, per esempio, le spese sia di apertura che di chiusura della pratica, quelle di incasso delle rate, i costi delle attività di mediazione e qualsiasi altra spesa sia direttamente connessa con le operazioni di finanziamento. Valutando bene il TAEG si può capire, con un unico dato, quanto sia effettivamente conveniente un mutuo piuttosto che un altro.

2) Cos’è lo SPREAD?

E’ il costo effettivo richiesto per la concessione del mutuo da parte di ogni Banca ai propri clienti. Questo è un onere che si va ad aggiungere al tasso di interesse e insieme al quale va a definire il costo fisso del mutuo. Va da sé che più basso sarà il valore dello Spread al momento della stipula del mutuo, minori saranno gli interessi che dovrete restituire alla Banca, anche perchè lo Spread è un valore che resta inalterato per tutta la durata del mutuo, indipendentemente dal suo tasso. Inoltre è bene sottolineare che la scelta di uno Spread iniziale basso può essere conveniente anche in caso di successiva surroga del mutuo.

3) Meglio il tasso fisso o variabile?

Per trovare una risposta a questa “dilemma” dobbiamo prima di tutto capire la differenza tra le due tipologie. Il mutuo a tasso fisso è un finanziamento collegato all’Eurirs, cioè al tasso medio di swap dell’Eurozona, che è calcolato dalla European Banking Federation e che, in questo momento, a 20 anni è poco superiore all’1%. Con i mutui a tasso fisso l’importo della rata resta uguale per tutta la durata del finanziamento. Il mutuo a tasso variabile, invece, è legato all’Euribor, un indice che ha una scadenza che oscilla tra 1, 3 o 6 mesi e che attualmente ha un valore addirittura negativo.

La rata del mutuo sarà quindi variabile e cambierà in base all’oscillazione del valore dell’Euribor. Riassumendo, nel primo caso avrete una rata leggermente più alta ma costante nel tempo, nel secondo caso l’importo attualmente è più basso ma potrebbe variare nel tempo e diventare meno conveniente.

4) Si possono avere agevolazioni fiscali sui mutui ?

Per chi richiede un mutuo finalizzato all’acquisto di una prima casa sono previste delle agevolazioni fiscali che permettono di ridurre il costo del finanziamento.

Se l’acquisto è da un privato, il bonus prima casa comporta l’applicazione della tassa di registro ridotta al 2% e le imposte catastali e ipotecarie fisse di 50 euro ciascuna. Se invece l’acquisto è da un’impresa edile o di ristrutturazione la vendita sarà soggetta all’iva ridotta al 4% e le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno fisse a 200 euro ciascuna. Inoltre si potrà avere una riduzione dell’Irpef sugli interessi passivi pari al 19%. È Bene sapere che per poter usufruire di queste agevolazioni è necessario essere in possesso di requisiti specifici.

5) Importo massimo e rapporto rata reddito?

L’importo massimo che potete chiedere come prestito per l’acquisto della vostra casa è pari all’80% del valore della stessa. A volte potreste trovare Banche che vi propongono mutui al 100%, questo prodotto potrebbe però essere altamente costoso in termini di tassi e assicurazioni.

Il consiglio che molti istituti di credito danno è quello di rimanere intorno al 60% del valore dell’immobile, per avere più probabilità che il mutuo venga approvato e poter beneficiare di condizioni più agevolate.

É altamente consigliabile che la rata del mutuo non superi un terzo delle vostre entrate, questo, in modo semplificato, è il conteggio che l’istituto di credito fa, unitamente ad altre valutazioni, per la concessione di un mutuo. Se hai un reddito mensile di 1.500,00 Euro ad esempio, potrai soddisfare una rata mensile non superiore a 500,00 Euro. Un consiglio importante è quello di non chiedere finanziamenti prima del mutuo, soprattutto se di somme cospicue, in quanto andrebbero ad abbassare la capacità di far fronte al rapporto rata reddito.