Dati catastali di un immobile non aggiornati

Forse non tutti sanno che, se siete proprietari di un immobile e i dati catastali non sono aggiornati, per delle modifiche che sono state apportate, quell’immobile non potrà né essere venduto, né essere affittato.

Essere in possesso di un immobile che non è in regola per il catasto, vuol dire possedere un bene che non potrà mai più essere messo sul mercato, a meno di non mettersi in regola, si calcola che in Italia siano circa 3 milioni i proprietari interessati.

Ecco tutto ciò che c'è da sapere sugli aggiornamenti delle mappe catastali.

L’art. 19 del DL 78/2020 stabilisce, dal 1º luglio 2010, che i contratti di compravendita e di locazione di immobili urbani dovranno contenere, pena la nullità, tre dati essenziali:

- i dati catastali, in riferimento alle planimetrie depositate in catasto,

- una dichiarazione con cui gli intestatari affermano che la situazione reale dell'immobile è conforme a quanto risulta dai dati catastali e dalle planimetrie,

- un intervento del notaio, il quale dovrà controllare che gli intestatari catastali siano identici a quelli che compaiono nei registri immobiliari.

Gli interventi per cui è necessario modificare le mappe catastali sono, in generale, quelli che alterano la composizione dell'immobile, come ampliamenti, sopraelevazioni o parziali demolizioni.

Chi invece ha effettuato interventi che non hanno alterare il numero e la funzionalità dei vani, non ha alcuna incombenza. Sono escluse pertanto le modifiche interne che non alterano la destinazione d'uso e i valori catastali.

Chi ha presentato la DIA a suo tempo e ha semplicemente dimenticato di richiedere la variazione catastale, potrà mettersi in regola pagando una sanzione. Per fare ciò occorrerà rivolgersi ad un tecnico e chiedere la messa a punto della nuova planimetria dell'alloggio e la presentazione della variazione, ai quali vanno aggiunte le tasse e le sanzioni per la variazione e per la presentazione in ritardo.

Se invece, gli interventi sono stati effettuati senza richiedere il permesso del Comune, è possibile mettersi in regola, a patto che non si tratti di veri e propri abusi edilizi, ossia di opere per le quali sarebbe stata necessaria la licenza edilizia e non la semplice DIA. Il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione, sia al momento della presentazione della domanda.

Mettersi in regola è possibile anche in questo caso, ma ad un prezzo più alto, oltre che per il tecnico, l’art. 16 della legge prevede che per il rilascio del permesso in sanatoria occorra pagare, a titolo di oblazione, il doppio del contributo di costruzione dovuto.

La manovra riguarda anche i contratti d'affitto, la cui registrazione - dal 1º luglio - dovrà tenere conto anche dei dati catastali. Senza i tre dati essenziali sopra detti, non si potrà registrare un contratto di locazione. Chi manca o sbaglia le indicazioni dei dati, sarà punito con le stesse sanzioni previste per chi non registra i contratti di locazione, visto che tali mancanze sono ritenute "fatti rilevanti" ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro.

L'adeguamento e le relative spese sono a carico di chi ha eseguito i lavori e perciò spettano esclusivamente al venditore e non all’eventuale acquirente.

Allo stesso modo spettano solo al venditore le eventuali complicazioni, perché non tutte le modifiche effettuate sono aggiornabili, alcune, infatti, possono essere giudicate abusi edilizi.

Se gli interventi non hanno bisogno di essere sanati la procedura sarà rapida, parliamo di quindici giorni circa. Chi ha invece fatto degli ampliamenti importanti dovrà far intervenire il Comune e dovrà essere aperta una procedura di sanatoria.

Per un’analisi precisa sulle problematiche immobiliari, il team del Gruppo Sarpi Immobiliare raccomanda ai propri clienti di chiedere la consulenza a professionisti esperti, errori su questi temi possono portare ad uno spreco di denari.