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  • Gabriella Felicetti

Il contratto di mutuo: cosa sapere

ll contratto di mutuo è definito dall’art.1813 del nostro codice civile. Il mutuo è un contratto tra due parti dove la prima si impegna ad erogare una certa quantità di denaro, mentre la seconda si impegna a restituire la stessa quantità di denaro erogata. Vediamolo nel dettaglio.



ll mutuo ipotecario è un finanziamento con un piano di ammortamento che può andare dai 20 ai 40 anni che serve per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, sia esso prima o seconda casa. Si chiama ipotecario perché il pagamento delle rate è garantito da un'ipoteca su un immobile. L’ipoteca è la garanzia che la banca acquisisce allo scopo di agevolare il recupero forzato del proprio credito nel caso in cui il debitore non dovesse onorare il debito.


Al fine di determinare il valore dell’ipoteca alla somma mutuata detta capitale, debbono essere aggiunti gli interessi concordati, quelli previsti per eventuali ritardi nei pagamenti e le eventuali spese giudiziali. Per queste ragioni l'ipoteca viene iscritta per un importo anche notevolmente superiore a quella del mutuo.


La banca e il cliente, al momento della conclusione del contratto, possono stabilire di comune accordo, con una specifica clausola che in caso di mancato pagamento di un ammontare equivalente a 18 rate mensili, la banca acquisisca l'immobile costituito in garanzia oppure i proventi della vendita dello stesso, senza dover attivare le procedure esecutive giudiziarie, salvo restituire al cliente l'eventuale eccedenza tra i proventi della vendita del bene e l'importo residuo del debito. Il trasferimento del bene immobile o del ricavato della vendita dello stesso comporta l'estinzione dell'intero debito a carico del consumatore, anche se il valore del bene immobile trasferito sia inferiore al debito residuo.


La rata del mutuo è formata dal capitale più gli interessi. A parità di importo del finanziamento e di tasso di interesse quanto più breve è la durata del mutuo, tanto più alte sono le rate, ma più basso è l’importo dovuto per gli interessi; quanto più lunga è la durata, tanto maggiore è l’importo dovuto per gli interessi ma più basse le rate.


Gli istituti di credito erogano di norma, l’80% del valore di perizia della casa, i mutui al 100% sono un’eccezione nel sistema dei finanziamenti bancari in quanto considerati dalla banca, rischiosi.

Per i mutui fondiari è la legge che stabilisce che l’ammontare massimo dei finanziamenti di credito sia pari all’80% del valore dei beni ipotecati. Ma sempre per espressa previsione di legge, per i mutui fondiari tale percentuale può essere elevata fino al 100%, nel caso in cui vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d‘Italia.


Il Gruppo Sarpi immobiliare attraverso il suo presidente Emanuele Barbera suggerisce una serie di aspetti da osservare per la richiesta di un mutuo. “Occorre innanzitutto -dichiara Emanuele Barbera-stabilire con estrema attenzione l'ammontare della somma da chiedere al fine di evitare un eccessivo indebitamento. Valutare il tasso di interesse, la durata del mutuo, richiedendo alla banca anche un piano di ammortamento così da avere una chiara rappresentazione degli obblighi di rimborso. È opportuno che l’aspirante mutuatario chieda a più Istituti di credito un preventivo di mutuo così da poter confrontare le diverse condizioni proposte, scegliendo l'offerta più conveniente. Ed inoltre -aggiunge Barbera- conoscere per tempo il costo complessivo del mutuo (T.A.E.G.) nonché il suo trattamento tributario, oltre che informarsi presso la banca sui tempi di istruttoria e di erogazione della somma mutuata.”


Consigli importanti quelli del nostro Presidente Emanuele Barbera, dettati dalla sua quarantennale esperienza, oltre che da una precisa conoscenza di leggi e norme. Il team del Gruppo Sarpi immobiliare è comunque sempre a disposizione per aiuti, pareri e consigli.

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