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  • Federico Panni

Il futuro degli affitti brevi mentre Airbnb si quota in borsa

Nell’anno che ha messo a repentaglio la sua sopravvivenza Airbnb si quota in Borsa.

L’azienda statunitense che ha diffuso su scala globale il business degli affitti brevi tra privati ha presentato la documentazione necessaria per l’avvio della quotazione a Wall Street.


Dopo l’intenzione ufficializzata lo scorso anno e l’obbligata riprogrammazione del piano provocata dall’emergenza sanitaria scoppiata in tutto il mondo, Brian Chesky, a capo di una delle principali società simbolo della sharing economy si appresta al grande passo.

Scopriamo insieme il perchè.





L’ultima primavera è stato il periodo più duro per l’azienda, con la cancellazione in serie di soggiorni per un valore complessivo superiore a 1 miliardo di dollari tra voli cancellati e isolamento domestico.

Nei primi nove mesi dell’esercizio 2019 Airbnb ha realizzato perdite per circa 322 milioni di dollari rispetto ai 200 milioni di profitto dello stesso periodo dell’anno prima. A pesare sul bilancio annuale è stato il forte incremento registrato dal reparto marketing, con buona parte del denaro usato proprio in prospettiva del futuro sbarco a Wall Street.


Lo squilibrio è proseguito con il nuovo anno, con il coronavirus che ha costretto l’azienda californiana a rimborsare i viaggiatori impossibilitati a godersi il soggiorno già pagato.

L’effetto più dannoso per i conti legato alla pandemia, tuttavia, è stata la necessità di mettere in pratica un nuovo sistema per la pulizia e la sanificazione degli alloggi, che devono rimanere vuoti per tre giorni tra una prenotazione e l’altra.


Secondo quanto riferito da Bloomberg il gruppo avrebbe registrato una contrazione delle prenotazioni del 67% nel secondo trimestre dell’anno, da qui si spiegano alcune scelte aziendali, come la sospensione delle attività di marketing e il licenziamento di circa 1.900 dipendenti, pari al 25% della forza lavoro di Airbnb.


Al netto di una valutazione dimezzata rispetto al periodo più, ecco quindi che la quotazione seguita da Morgan Stanley e Goldman Sachs appare una mossa sensata, non solo per puntare a recuperare le perdite degli ultimi mesi, ma anche per la pressione esercitata dai dipendenti in possesso di stock option vicine alla scadenza.



Il popolo degli host italiani


Airdna.co, punto di riferimento per l’andamento del mercato degli affitti brevi turistici in tutto il mondo, ha effettuato degli studi sul futuro degli affitti a breve termine sostenendo che anche questo settore turistico vedrà una rivoluzione al suo interno.


Tutte quelle case sparite dal portale Airbnb ci sono ancora, ma le offerte sono state ritirate dal mercato. Qualcuno dei proprietari ora sta cercando affitti di al massimo un anno per superare il periodo di crisi, sempre che un anno sia sufficiente. Altri hanno invece deciso di aspettare. Tra i primi, sicuramente, ci sono molte società con proprietà diversificate.

Ma questo colpo alla reddittività del settore, riporterà la case destinate ai turisti nel mercato degli affitti “normali”, di lungo periodo, per i residenti?


L’effetto pandemia, sul mercato degli Airbnb, è stato di grande impatto.

Il mercato turistico era ripartito con gli italiani, ma con la riapertura delle scuole le famiglie non si muoveranno più allo stesso modo.


Tutti elementi che portano ad abbassare abbondantemente il margine di rendita sull’utilizzo turistico di questi appartamenti. Un colpo che è stato, ovviamente, più avvertito in periferia che in centro.



Affitti brevi, guai in vista.


Il Regime fiscale degli affitti brevi sarà off-limits dal 2021 per chi destina a questa attività più di tre appartamenti. Oltre questa soglia, si presume che l'attività sia svolta in forma d'impresa.


Essere qualificati come imprenditori significa, per i locatori, perdere la possibilità di applicare la cedolare secca del 21%, innanzitutto. E poi, più in generale, essere soggetti agli obblighi contabili, amministrativi e fiscali propri delle imprese. A partire dalla necessità di aprire una partita Iva individuale o costituire una società.


La norma ha l'obiettivo di tutelare il consumatore e la concorrenza. Ma c'è anche la finalità non espressa di contenere il fenomeno delle locazioni brevi, che in alcune città d'arte, prima del coronavirus, aveva letteralmente colonizzato alcuni quartieri causando spopolamento e chiusura delle attività commerciali. Proprio l'emergenza Covid-19, però, ha cambiato il contesto di riferimento, perché il mercato degli affitti brevi si è totalmente fermato con il lockdown e non è ancora ripartito.

In conclusione


Si prospetta un periodo difficile per gli imprenditori “improvvisati” degli affitti brevi,

che dovranno fare i conti con una nuova era della piattaforma di riferimento, un’Italia

provata economicamente dalla pandemia e una legislazione sempre più stringente.

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