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  • Alberto Griffini

L’asta con e senza incanto: di cosa si tratta?

Le aste immobiliari, come probabilmente avrai sentito, rappresentano un valido strumento per concludere buoni affari. Acquistare all’asta infatti ha molti vantaggi, soprattutto nel prezzo degli immobili, che risulta essere più basso di quello del mercato attuale. Esistono diverse modalità di partecipazione ad un’asta, a seconda della decisione presa dal Giudice nell’esecuzione della vendita

con o senza incanto. Partecipare ad un’asta oltre ad avere i suoi pro ha anche dei contro, ed è bene conoscere in maniera approfondita i meccanismi che regolano la procedura, cosa che

faremo insieme in questo articolo. Buona lettura…





Le modalità di vendita

Le condizioni e i termini della vendita all’asta sono stabilite dal giudice esecutivo

con una specifica ordinanza, che viene successivamente pubblicata nell’avviso

d’asta dal cancelliere o un professionista delegato. L’ordinanza contiene:


l’indicazione del bene posto in vendita;

la data, l’ora e il luogo dell’asta;

il prezzo base;

la misura del rilancio minimo;

il termine di presentazione delle offerte;

le modalità di vendita;

il sito internet sul quale è pubblicata la relazione di stima.


Nello specifico, le modalità di vendita possono essere con o senza incanto.

Vediamole nel dettaglio:


Asta con incanto: è una gara che si svolge pubblicamente in cui gli offerenti presentano

offerte a rialzo. Nell’ordinanza del Giudice è indicato il prezzo base e il rilancio minimo

che deve essere rispettato affinché un’offerta sia ritenuta valida. Si aggiudica il bene chi presenta

l’offerta più alta, se non viene fatta un’offerta ulteriore trascorsi tre minuti dalla precedente.


Asta senza incanto: ogni partecipante deve presentare l’offerta nel luogo e nei giorni indicati

nell’avviso di vendita. Tale offerta dovrà essere presentata in busta chiusa presso la Cancelleria

del Tribunale allegando una cauzione. A seguito della presentazione delle offerte, segue

un’udienza vera e propria in cui il Giudice con tutti i partecipanti presenti, provvede

all’apertura delle buste. Pu accadere che vi sia una sola o più offerte valide.

Nel caso in cui l’offerta sia una sola, essa deve avere un valore superiore di almeno 1/5 del

prezzo base stabilito per essere vincente, altrimenti viene rifiutata. Nel caso in cui vi siano

più offerte valide invece, si procede all’asta con incanto, quindi viene bandita una gara tra

gli offerenti con base il valore dell’offerta più alta. Si aggiudica l’asta chi presenta il rilancio più alto.


Il principio alla base dell’asta

Per comprendere come funzionano le aste devi conoscere la logica e il meccanismo che c’è alla base: come si afferma nelle principali teorie economiche, l’obiettivo da raggiungere in qualsiasi tipologia di vendita è quello di massimizzare i profitti, quindi vendere e ottenere il massimo profitto possibile. Occorre quindi conoscere le modalità di vendita delle aste, sfruttarne i meccanismi, seguire regole e dinamiche ben precise per avere accesso alla procedura di gara. Questo potrebbe rivelarsi lo step più difficile da affrontare se non si ha una buona strategia di investimento. E non bisogna sottovalutare l’aspetto psicologico, che ha altrettanto bisogno di essere studiato nei minimi dettagli.

Un consiglio è quello di affidarsi ad esperti del settore, perché conoscono a fondo le dinamiche delle aste e perché possono studiare a fondo la documentazione, evidenziando in anticipo potenziali aspetti problematici e fornendo la migliore strategia per vincere la gara.

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