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  • Alberto Griffini

La mansarda o sottotetto: abitabile o non abitabile?

La mansarda o sottotetto è un tipo di abitazione che ha sempre conquistato per il suo fascino, grazie ai particolari architettonici come travi a vista, falde con inclinazioni particolari, lucernari in copertura e possibilità di dominare il panorama rispetto agli immobili circostanti.

Tuttavia l’acquisto di una mansarda non è sempre un affare agli occhi di un acquirente. I problemi più comuni legati alla tipologia dell’immobile sono legati ad un fattore di efficienza energetica e problematiche legate all’altezza dell’interpiano. La scarsa efficenza energetica può essere valutata in ottica di ristrutturazione pretendendo una migliore coibentazione della copertura e la scelta di serramenti con elevate performance termiche. Anche le altezze, av volte non a norma, possono essere modificate e rese adeguate alla normativa vigente con diversi tipologie di intervento quali l’abbassamento della quota di solaio o al contrario alzando l’imposta della copertura.



Ecco alcune domani da porsi nel momento di acquisto di una mansarda o sottotetto:


1. Il sottotetto allo stato di fatto, è abitabile o non abitabile.

2. È possibile recuperare il sottotetto sfruttando la legge regionale, al fine di raggiungere i

requisiti igienico-sanitari ( rapporti areoilluminanti) previsti?

3. È possibile aumentare l’apporto di luce inserendo dei lucernari in copertura in considerazione

del fatto che una finestra da tetto porta una quantità di luce doppia rispetto ad una finestra

verticale?

4. È possibile intervenire sul tetto modificando le falde?

5. È consentito realizzare terrazzi ricavandoli all’intento della copertura?


Ricordate sempre di porre attenzione e richiedere un rilievo sull’altezza degli ambienti, dal momento che il sottotetto risulta essere abitabile solo quando l’altezza mimina media del solaio è uguale o maggiore a 2,40m e altezza minima di 1,50m, altrimenti può definirsi agibile ma non abitabile e quindi considerato come soffitta, solaio, ripostiglio etc ma non con residenza. I regolamenti che normano il recupero di un sottotetto ai fini abitativi variano da regione a regione così come i limiti e i vincoli da rispettare; in linea generale i sottotetti sono ritenuti volumi dell'ultimo piano dell'edificio nei quali è stato eseguito il rustico ed è stata completata la copertura. La norma nazionale è la n. 457 del 1978 Norme per l'edilizia residenziale, art. 43 Caratteristiche tecniche degli edifici e delle abitazioni, in cui s'individua l'altezza minima per abitabilità netta degli ambienti pari a 2,70 m e 2,40 m per i vani accessori quali corridoi, bagni, ripostigli.

In tal caso significa che lo spazio rispetta i requisiti standard di sicurezza, igiene, salubrità ma non di abitabilità, ossia non potrà essere vissuto.

Se il sottotetto possiede invece i corretti requisiti di abitabilità quindi in relazione all’altezza minima e ai rapporti areoilluimnanti, può essere regolarizzato e portato ad abitazione. Il Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975 stabilisce a livello nazionale che “per ciascun locale d’abitazione, l’ampiezza della finestra deve essere proporzionata in modo da assicurare un valore di fattore di luce diurna medio non inferiore al 2% e comunque la superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento”.


Bisognerà infine assicurarsi che le superfici minime degli ambienti pensati rispondano agli standard minimi richiesti dalla normativa:


Ogni abitante della casa deve avere a disposizione almeno 14 mq di superficie abitabile per i primi quattro abitanti e 10 mq per ciascuno dei successivi; le stanze da letto devono essere almeno di 9 mq, se destinati a una sola persona, o di 14 mq nel caso di due, e naturalmente devono essere provviste di una finestra apribile. Tutti gli ambienti devono essere illuminati naturalmente, fatta esclusione per i servizi igienici, corridoi, vani-scala e ripostigli; ciascuna superficie finestrata apribile deve essere realizzata secondo il rapporto aero-illuminante vigente nel comune di appartenenza, che di solito è di 1/8 della superficie del pavimento.


Negli ambienti privi di ventilazione naturale è necessario introdurre sistemi di ventilazione meccanica centralizzata, inserendo aria captata secondo specifici requisiti igienici.

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