Logistica urbana e last mile: quali immobili saranno più richiesti?

La crescita dell’e-commerce, la velocità delle consegne e la trasformazione dei consumi stanno cambiando il modo in cui vengono progettati e utilizzati gli spazi logistici. Accanto ai grandi hub fuori città, cresce l’interesse per immobili più vicini ai centri urbani, capaci di gestire l’ultimo tratto della distribuzione. La logistica urbana e il last mile stanno quindi ridefinendo le caratteristiche degli asset più richiesti da operatori, aziende e investitori.

La logistica non riguarda più soltanto grandi capannoni situati lungo le principali direttrici autostradali. Negli ultimi anni, la necessità di consegne rapide, servizi più flessibili e distribuzione capillare ha aumentato l’importanza della cosiddetta logistica urbana: immobili più vicini ai consumatori finali, pensati per ridurre tempi, costi e complessità dell’ultimo miglio.

Il last mile, cioè l’ultima fase del processo distributivo, è spesso la parte più delicata dell’intera catena logistica. È il momento in cui il prodotto deve arrivare al cliente finale, al punto vendita, all’ufficio o al punto di ritiro. In contesti urbani densi, questa fase è condizionata da traffico, accessi limitati, vincoli ambientali, aree a traffico regolamentato e necessità di consegne sempre più puntuali.

Per questo motivo, saranno sempre più richiesti immobili capaci di funzionare come nodi intermedi tra i grandi hub logistici e la città. Non necessariamente si tratta di grandi superfici: spesso possono essere magazzini di dimensioni più contenute, spazi light industrial, immobili produttivi riconvertibili, depositi urbani, showroom con area di stoccaggio o spazi ibridi in grado di combinare logistica, uffici operativi e servizi.

La posizione diventa il primo elemento di valore. Un immobile vicino a tangenziali, arterie principali, quartieri densamente abitati, zone commerciali o aree direzionali può risultare particolarmente interessante per operatori che devono servire rapidamente un bacino urbano.

In questo segmento, pochi chilometri possono fare una grande differenza, perché incidono direttamente sui tempi di consegna e sui costi operativi.

Accanto alla localizzazione, contano le caratteristiche funzionali. Gli immobili più richiesti saranno quelli con accessi comodi, spazi di carico e scarico efficienti, buona manovrabilità, altezze adeguate, impiantistica aggiornata, possibilità di frazionamento e layout facilmente adattabili. Anche la presenza di uffici, aree per il personale, parcheggi, spazi esterni e compatibilità con mezzi elettrici o veicoli leggeri può rappresentare un vantaggio competitivo.

Gli investitori guardano con interesse a questo segmento perché un immobile last mile ben posizionato può offrire una domanda potenzialmente solida, soprattutto nelle aree metropolitane e nei contesti dove l’offerta di spazi logistici urbani è limitata. Tuttavia, non tutti gli asset sono automaticamente adatti: occorre valutare destinazione urbanistica, accessibilità, compatibilità con le attività logistiche, impatto sul contesto e possibilità di adeguamento tecnico.

Il futuro della logistica urbana sarà quindi legato alla capacità di trovare spazi efficienti, flessibili e vicini alla domanda. Non si tratta solo di avere metri quadri disponibili, ma di offrire immobili capaci di rispondere a un modello distributivo più rapido, frammentato e orientato alla prossimità.

Il punto di vista di CBS Real Estate Services

Dal punto di vista di CBS, la logistica urbana e il last mile rappresentano una delle evoluzioni più interessanti del mercato industriale e logistico. Gli immobili più competitivi non saranno necessariamente i più grandi, ma quelli meglio posizionati, più flessibili e più coerenti con le nuove esigenze operative degli utilizzatori.