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  • Immagine del redattoreFederico Panni

Proposta di acquisto non rispettata dall’acquirente, cosa fare?

Quando l'acquirente non rispetta la proposta di acquisto o il contratto preliminare di compravendita, possono sorgere diverse questioni e opportunità di azione. Vediamo cosa fare in tali situazioni.



Il Contratto Preliminare e la Proposta di Acquisto: Nel contesto dell'acquisto di una casa, il contratto preliminare, anche chiamato compromesso, è un passo cruciale. Questo atto vincola sia il venditore che l'acquirente ad avanzare nelle fasi successive: il venditore si impegna a vendere, e l'acquirente si vincola ad acquistare. Precedendo il contratto preliminare, c'è la proposta di acquisto, un accordo scritto attraverso il quale l'acquirente manifesta il suo interesse a comprare un immobile a una cifra specifica.


Caratteristiche della Proposta di Acquisto: La proposta di acquisto è vincolante per l'acquirente, che deposita un importo fiduciario all'agenzia immobiliare come segno di impegno nella trattativa. Fino a quando il venditore non accetta formalmente la proposta, l'acquirente può ritirarla e ottenere il rimborso della caparra. Tuttavia, se l'acquirente si ritira dopo l'accettazione, il venditore ha il diritto di trattenere la caparra in conformità all'articolo 1.385 del Codice Civile.


Proposta di Acquisto Irrevocabile: Esiste anche la proposta irrevocabile di acquisto, dove il compratore dichiara la volontà di acquistare l'immobile a un prezzo predeterminato, imponendo specifici tempi di esecuzione. In questo caso, la revoca non è consentita durante il periodo stabilito.


Cosa Fare se l'Acquirente Non Rispetta la Proposta: Se l'acquirente non rispetta la proposta di acquisto, il venditore ha il diritto di trattenere la caparra se la proposta era irrevocabile, procedendo con la richiesta del doppio della caparra versata o con la richiesta di un’esecuzione forzata della vendita.


Il Ruolo del Contratto Preliminare: Il contratto preliminare diventa vincolante quando il venditore accetta formalmente la proposta di acquisto. In questo caso, il contratto deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate. Il venditore può continuare a valutare offerte diverse fino alla registrazione del contratto preliminare.


Revoca della Proposta di Acquisto Dopo l'Accettazione: Prima della registrazione del contratto preliminare, il venditore può revocare la proposta di acquisto in qualsiasi momento. Tuttavia, dopo l'accettazione formale, il venditore deve rispettare il contratto preliminare. Se il contratto non si conclude, il promissario acquirente ha diritto a un risarcimento per la mancata vendita, calcolato sulla differenza tra il valore commerciale del bene al momento dell'inadempimento e il prezzo pattuito, oltre alla rivalutazione monetaria eventualmente verificatasi. (Ordinanza della Corte di cassazione del 4 novembre 2022, n. 32.536).


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