Spese condominiali

Le spese condominiali riguardano le aree dell’immobile di proprietà condominiale ed hanno come obiettivo, interventi per la conservazione e il miglior godimento delle parti comuni.

Gli interventi generalmente sono di carattere economico, ad esempio la sostituzione del portone o dei citofoni, o più sostanziali come il rifacimento della facciata o del tetto.

Le spese condominiali si classificano in tre tipologie:

A) Ordinaria manutenzione: sono interventi necessari ma di modesta entità, programmabili e senza carattere di urgenza. I lavori di manutenzione ordinaria non alterano le parti comuni e comprendono tutte le piccole riparazioni necessarie per mantenere in efficienza l’edificio e i suoi impianti.

B) Straordinaria manutenzione: sono interventi più grandi, imprevedibili e poco frequenti. Includono interventi importanti sugli impianti, quali la sostituzione della caldaia a causa di una rottura, o il rifacimento delle terrazze condominiali. Anche quelli di straordinaria manutenzione non alterano in modo sostanziale le parti comuni e la “destinazione d’uso”, cioè la funzione specifica a cui il condominio e i condomini hanno destinato quella parte comune. Si definiscono straordinari tutti quei lavori che comportano una notevole spesa di denaro.

C) Innovazioni: si differenziano dalle manutenzioni straordinarie soprattutto perché alterano l’edificio per consentirne un uso più comodo o vantaggioso. Inoltre, le innovazioni non sono necessarie, ma solo utili.

il quorum costitutivo per l’approvazione delle manutenzioni di tipo ordinario è della maggioranza degli intervenuti rappresentanti i due terzi del valore dell’edificio in prima convocazione, e di un terzo dei condomini in seconda, mentre il quorum deliberativo è di 500 millesimi in prima convocazione e di 334 in seconda.

Le maggioranze necessarie per deliberare un intervento di tipo straordinario, invece, sono decisamente più elevate. Per quanto concerne il quorum costitutivo, in prima convocazione la delibera implica la maggioranza degli intervenuti rappresentanti i due terzi del valore dell’edificio, mentre per quanto concerne il quorum deliberativo, si richiede sempre e comunque la maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno la metà del valore dell’edificio, ex art. 1136 co. 2 c.c. richiamato dal 1136 co. 4 c.c, a prescindere se siamo in prima o in seconda convocazione.

Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, come stabilito dall’art. 1120 c.c., devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.

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