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  • Immagine del redattoreMarta Suardi

Cambio di destinazione d’uso di un sottotetto non abitabile

Aggiornamento: 20 feb 2023

La mansarda è un locale ricavato in un sottotetto o attico. Tale locale si ricava tramite disposizioni particolari delle falde del tetto: una pendenza adeguata nella parte più centrale e in altezza, una pendenza più inclinata, quasi verticale, nella parte più perimetrale.



Gli ambienti interni sottostanti, le mansarde appunto, prendono luce da finestre posizionate nel tratto più inclinato. Una mansarda può avere finestre verticali o abbaini che permettono il passaggio di un ottima luce.


Dal punto di vista catastale, non esiste la mansarda, esistono immobili abitabili e non abitabili, nel gergo comune si definisce mansarda l’appartamento posto all’ultimo piano con il cielo declivante, cioè con due diverse altezze, ma molto spesso questa tipologia di immobile anche se completo di bagno e fornito di attacchi di cucina e altro, non possiede i requisiti nè le relative certificazioni di abitabilità e agibilità.


In altre parole, la soffitta è un locale posto all’ultimo piano normalmente di categoria catastale C/2 e quindi non abitabile, mentre la mansarda è sempre un locale, unico o diviso, posto all’ultimo piano con categoria catastale A/2 e quindi abitabile.


Per il cambio d’uso da sottotetto a mansarda la prima cosa da verificare è che il sottotetto abbia i requisiti minimi per essere abitabile e quindi, se sono rispettate le altezze minime degli ambienti abitabili stabilite dalla legge.


Per legge un sottotetto abitabile deve avere l’altezza minima di 2,70 m per gli ambienti vivibili come la cucina, il soggiorno, le camere ecc… e di 2,40 m per i locali a servizio dell’abitazione come disimpegni, bagni, corridoi.


Generalmente si può sfruttare il sottotetto basso per locali tecnici, ripostigli e locali di sgombero. Cabine armadio e ripostigli possono avere altezze inferiori.


Nei comuni montani al di sopra dei 1.000 metri, per le particolari condizioni climatiche e le tipologie costruttive dei locali, è prevista la deroga alle altezze minime nazionali. L’altezza degli ambienti considerati abitabili è di 2,55 m.


Oltre alle altezze occorre porre attenzione al rapporto aeroilluminante negli ambienti abitabili.

Le larghezze delle finestre devono essere proporzionate in modo da non essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento.


Per ottenere la conversione abitativa, se il sottotetto non è abitabile e però potrebbe avere i requisiti per poterlo diventare come abitazione, occorrerà presentare una pratica edilizia per cambio di destinazione d’uso e pagare i relativi oneri di urbanizzazione primaria, secondaria e costo di costruzione in base al comune competente.


Terminati i lavori di cambio d’uso da sottotetto a mansarda abitabile occorrerà eseguire una variazione catastale.


Con la variazione catastale si comunica all’Ufficio del Catasto le variazioni avvenute nello stato di un immobile. I dati catastali vanno modificati tramite la procedura DOCFA che va presentata online dal tecnico incaricato.


"Attenzione però perché in questo tipo di pratiche le insidie sono molte, con il rischio che alla fine i conti non possano tornare", avverte Emanuele Barbera, Presidente del Gruppo Sarpi Immobiliare.


"Per questo, per affrontare attività del genere, noi operiamo attraverso il nostro personale altamente specializzato in grado di studiare le soluzioni migliori per l'immobile e per il cliente", aggiunge Barbera.

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