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  • Marta Suardi

Verificare i mq reali di un'abitazione, come fare?

Non sei in grado di valutare la metratura della tua abitazione ma vorresti stimare il suo valore?

Ecco alcuni strumenti per farlo.

Buona lettura!


Molto spesso quando si parla di immobili, la domanda più frequente riguarda alla metratura interna e purtroppo la risposta, che potrebbe sembrare così facile e scontata, non lo è. Questo perché esistono diversi parametri per calcolare la superficie di un immobile: superficie utile, superficie catastale, superficie commerciale, superficie calpestatile etc. Prima di riportare gli strumenti principali per ricavare la metratura interna del tuo appartamento è utile vedere il significato dei principali termini utilizzati, così come da Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001 – art.4) Glossario Regolamento Edilizio Tipo”:

SUPERFICIE UTILE (SU)

Superficie di pavimento degli spazi di un edificio misurata al netto della superficie accessoria e di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre.

SUPERFICIE ACCESSORIA (SA)

Superficie di pavimento degli spazi di un edificio aventi carattere di servizio rispetto alla destinazione d’uso della costruzione medesima, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre. La superficie accessoria ricomprende:

- i portici e le gallerie pedonali;

- i ballatoi, le logge, i balconi e le terrazze;

- le tettoie con profondità superiore a 1,50 m;

- le cantine poste al piano interrato, seminterrato o al primo piano fuori terra e i relativi corridoi di servizio;

- i sottotetti accessibili e praticabili per la sola porzione con altezza pari o superiore a 1,80 m

- i vani scala interni alle unità immobiliari computati in proiezione orizzontale, a terra, una sola volta;

- spazi o locali destinati alla sosta e al ricovero degli autoveicoli ad esclusione delle autorimesse che costituiscono attività imprenditoriale;

- le parti comuni, quali i locali di servizio condominiale in genere

- i depositi, gli spazi comuni di collegamento orizzontale, come ballatoi o corridoi. Gli spazi comuni di collegamento verticale e gli androni condominiali sono escluse dal computo sia della superficie accessoria sia della superficie utile.


SUPERFICIE CALPESTABILE (SC)

Superficie risultante dalla somma delle superfici utili (SU) e delle superfici accessorie (SA) di pavimento (SU+SA).

Le precedenti definizioni sono dunque perfette sia per ricavare la metratura netta della tua abitazione sia per comprendere la metratura calpestatile totale, incluse parti comune. Come fare a misurare la metratura interna? Semplice

Il consiglio principale è quello di prendere la planimetria catastale della tua abitazione, già in scala 1:200 e raddoppiarne le misure per ottenere la scala 1:100. A questo punto siamo pronti a calcolare le aree di ogni locale e fare una sommatoria complessiva finale, ricordandoci che ad ogni centimetro misurato corrisponde un metro reale. Non ti sembra abbastanza preciso il calcolo e hai dimestichezza con computer e programmi di ridisegno? In questo caso il consiglio è quello di ridisegnare la planimetria e scalare il disegno a partire da qualche misura rilevata dalla tua abitazione, in modo da ottenere un calcolo molto preciso ed attendibile.

Come misuro la superficie commerciale / catastale ? Cos’è ?

Si tratta della superficie dell’immobile calcolata con la metodologia adottata dall’Agenzia delle Entrate e dal Catasto in base alle regole dettate dal Dpr 138/98. – ALLEGATO C. Questo calcolo risulta essere il più corretto e l’unico ufficiale, dal momento che viene trascritto negli atti notarili di vendita e certificato nelle schede catastali nazionali.

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La superficie catastale si compone della somma delle varie tipologie di superficie di una unità immobiliare urbana, inclusi lo spessore dei muri sino ad un massimo di cm 50, agli accessori diretti ed indiretti considerati nella percentuale come stabilito dall’allegato C del DPR del 23 Marzo 1988 n° 188. Nello specifico quindi, per quanto riguarda le sole abitazioni bisognerà considerare e fare la somma, delle superfici di un immobile come di seguito:

Tipologia A – Vani principali e accessori diretti: considerati al 100%, rappresentano tutte le camere principali, corridoi, ripostigli e bagni, calcolati in superficie lorda, inclusi lo spessore totale dei muri interni e perimetrali sino ad un massimo di cm 50 per i muri di proprietà e cm 25 per i muri comuni.

Tipologia B – Vani accessori indiretti comunicanti: considerati al 50% della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali ad esempio soffitte, cantine e similari.

Tipologia C – Vani accessori indiretti non comunicanti: considerati al 25% qualora gli stessi accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali ad esempio soffitte, cantine e similari, risultano non comunicanti direttamente con l’unità immobiliare, ad esempio la soffitta per l’ultimo piano è indiretta comunicante, a prescindere che sia da una scala interna o dalla scala condominiale, mentre per un appartamento a due o più piani inferiori diventa indiretta non comunicante.

Tipologia D – Balconi, Terrazzi e simili comunicanti: questa superficie di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, computata nella misura: del 30% fino al raggiungimento di mq 25; del 10% per l’eccedenza dei mq 25;

Tipologia E – Balconi, Terrazzi: la superficie di pertinenza della singola unità immobiliare va computata nella misura: del 15% fino al raggiungimento di mq 25; del 5% per l’eccedenza dei mq 25;

Aree scoperte o assimilabili – Corti, cortili, piazzali, giardini e simili: l’area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura: Per le ABITAZIONI del 10% per cento, fino al raggiungimento della superficie dei vani principali e accessori diretti, del 2% per la parte eccedente.Per VILLE e VILLINI del 10% per cento, fino al raggiungimento del quintuplo della superficie dei vani principali e accessori diretti, del 2% per la parte eccedente

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